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Locação de Imóvel - Inobservância do direito de preferência gera indenização

Data: 03/08/2016


A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) manteve a condenação do locador (proprietário do imóvel) ao pagamento de indenização de 75 salários mínimos à empresa locatária, que pretendia adquirir o bem, mas fora impedida porque, dentro do prazo de preferência, referido imóvel foi vendido a terceiro.


De acordo com o ministro João Otávio de Noronha, relator do processo, o artigo 27 da Lei 8.245/91 (Lei Inquilinato) estabelece os requisitos para que o direito de preferência seja exercido pelo inquilino que tenha interesse em adquirir o imóvel locado em igualdade de condições com terceiros.


Em caso de inobservância de tal regramento pelo locador, poderá o locatário fazer jus a indenização caso comprove que tinha condições de comprar o bem nas mesmas condições que o adquirente”, explicou.


Noronha disse que, além dos efeitos de natureza obrigacional (perdas e danos), o desrespeito à preempção do locatário pode ter eficácia real, “consubstanciada no direito de adjudicação compulsória do bem, uma vez observados os ditames do artigo 33 da Lei do Inquilinato”.


Contudo, segundo ele, o direito real à adjudicação (posse) do bem só pode ser exercido se o locatário fizer o depósito do valor do imóvel e das demais despesas de transferência de propriedade; formular o pedido no prazo de seis meses do registro do contrato de compra e venda; e promover a averbação do contrato de locação assinado por duas testemunhas na matrícula do bem, no cartório de registro de imóveis, pelo menos 30 dias antes da alienação.


Impõe-se a obrigação legal de averbar o contrato de locação para possibilitar a geração de efeito erga omnes (vinculante) no tocante à intenção do locatário de fazer valer seu direito de preferência e tutelar os interesses de terceiros na aquisição do bem imóvel”, esclareceu Noronha.


Por fim, o relator defendeu que, mesmo que a falha do locador tenha impedido a averbação do contrato de locação, “não estaria assegurado o direito à adjudicação compulsória do bem se o terceiro adquirente de boa-fé não foi cientificado da existência de referida avença quando da lavratura da escritura de compra e venda do imóvel no cartório de registro de imóveis”.


Fonte: Superior Tribunal de Justiça (REsp 1554437)